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남성원 변호사 “부동산 계약 및 계약 파기로 손해 보지 않는 法”

치솟는 부동산 값에 배상액을 지불하더라도 계약을 파기하는 매도인이 늘면서, 피해를 호소하는 이들이 증가하고 있다. 가계약금을 보내고도 안심할 수 없는 상황. 

법률적으로 부동산계약파기를 막을 수 있는 방법은 없을까. 부동산계약파기위약금을 정당하게 받는 방법은 무엇일까. 청맥 법무법인 변호사와 자세히 알아봤다.  

부동산 계약 파기, 합법적으로 가능한가?
민법상 매도인, 매수인의 부동산계약파기는 정당한 권리입니다. 민법 제565조에 따르면 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금, 보증금을 지불한 때에 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.  

즉 매수인이 매도인에게 계약금을 교부하였다면 중도금을 지급하기 전까지 매도인은 그 계약금의 2배 금액을 매수인에게 지급하면서 계약을 해제할 수 있는 것입니다. 

최근 부동산 가격이 상승하면서, 계약금을 받아놓고도 계약금의 배액을 배상한 후 되파는 매도인들이 증가하여 문제가 되고 있습니다.  

가계약금을 미리 지불한 경우에도 가계약금의 배액을 배상하면 계약 파기를 할 수 있나 

가계약금을 계약금 중 일부로 지급한 경우 가계약금이 아닌 계약서 상 ‘계약금’의 배액을 지급해야 매도인이 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 매매 계약 해제를 할 수 있는 해약금은 ‘약정한 계약금’으로 볼 수 있습니다.

부동산계약파기, 어느때나 가능한가?
부동산 계약 파기는 언제든 가능한 것이 아닙니다. 중도금을 지급한 후에는 매도인, 매수인 모두 매매계약을 이행해야하는 의무를 갖기 때문에 이후에는 계약 파기가 불가합니다. 중도금 지급 후 매도인은 부동산을 인도하고 등기를 넘겨주게 되며, 매수인은 잔금을 치러야 하는 의무가 생기므로 거래 효력이 생깁니다. 즉 이전에 매도인의 계약 파기가 가능합니다.   

부동산계약파기를 막을 수 있는 방법은 없나?
계약서 작성 시 계약금과 중도금 및 잔금 지급시기를 명확하게 설정하고, 납부시기가까이 두어 계약을 빠르게 이행하는 것이 좋습니다. 매도인의 계약파기는 원칙적으로 계약 이행 전에만 가능하기 때문입니다. 즉 중도금, 잔금지급일 이전에 일부를 미리 지급하면 계약 이행으로 인정되어 중도 계약 파기가 어려워집니다. 
 
부가적으로 알아둘 부분은?
중도금 지급기한을 정해둔 경우라도 이 전에 입금하면 안 된다는 특약이 없다면 중도금 선 납입이 가능합니다. 즉 계약서 작성 시 자금을 마련할 수 있다면 중도금 지급 기한을 계약 체결일로부터 바로잡는 것이 좋습니다. 

또한 매도인의 계약해제를 방지하기 위해 특약 사항을 두고 양측의 합의 하에 계약 해제를 배제하는 규정을 두는 것도 한 가지 방법입니다.  

부동산계약파기문제는 매수인-매도인 일방의 상당한 손해를 야기합니다. 계약금뿐만 아니라 부동산 중개 비용, 가계약금 및 위약금 세금 문제까지 얽혀 있어 경제적, 시간적, 정신적 손해가 발생하기 때문입니다. 즉 부동산 계약을 할 당시부터 서류 검토, 특약 사항, 유의 사항 등을 숙지해 두시는 것이 좋으며 법률 자문을 받아 주시는 것도 한 가지 방법이 될 것입니다. 

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