통상 PF토지개발사업은 개발업자가 사업부지를 물색하는 과정에서 토지소유자에게 지주공동사업약정이나 토지매매계약을 제안하게 된다.
 
지주공동사업약정은 개발업자가 사업을 위한 신설회사를 설립하고, 개발업자는 사업의 초기 자금을, 토지소유자는 자신의 토지를 신설회사에 이전하여 각자 출자한 뒤 신설회사의 지분을 나누어 갖고, 이후 신설회사는 신탁사에 신탁등기를 한 후 금융기관으로부터 거액의 사업자금을 대출받아 건물을 짓고 분양하여 사업을 마무리 짓는다.
 
지주공동사업약정과 관련한 사례 중 대상 토지가 도시계획 관리구역에 위치한 3만 평 규모의 땅으로 개발업자는 아파트, 타운하우스, 근린생활시설을 지어 분양하려 했던 사업이 있었다.
 
그런데 토지소유자가 제안받은 지주공동사업약정 상의 내용을 검토해 본 결과 여러 문제점이 있어 토지매매계약형태로 계약을 전환한 사안이었다.
 
자문 당시 지주공동사업약정에서 문제가 되었던 부분은 토지소유자가 출자하기로 한 토지의 평가액이 지나치게 과소하였고, 이에 반하여 개발자가 출자하기로 한 사업의 초기 자금은 토지 가액의 15분의 1에도 미치지 못하는 금액일 뿐만 아니라 사업 초기 자금을 확보를 위하여 토지소유자가 담보신탁까지 해줘야 했다.
 
그리고 출자한 토지와 관련해 양도세 등 제세공과금 부담 주체가 불명확하였고, 개발업자에게 사업의 전반적인 권한을 부여함과 동시에 개발업자의 모든 행위는 토지소유자에게도 법적 효력이 미친다는 포괄적인 규정이 있었고, 토지소유자는 개발자의 동의 없이는 토지와 관련한 어떠한 행위도 할 수 없도록 되어 있었다.
 
이에 더하여 신설회사의 등기이사 선임권을 개발업자만 보유하는 형태였고, 토지소유자는 지주공동사업약정을 원칙적으로 해제할 수 없는 것으로 하면서, 약정의 만료 기간은 사업 청산 시로 하고 있으나 사실상 사업이 중단될 경우 토지소유자는 개발업자만 쳐다보며 무기한 기다릴 수밖에 없는 구조였다.
 
더욱이 토지소유자는 PF토지개발사업에 문외한이었고, 신설법인 지분이 과소하였기 때문에 개발업자와 신설법인 이사들이 어떠한 행동을 하더라도 자신의 이익을 관철하거나 손실을 방어하기에 한계가 있었고, 사업이 실패하는 경우 토지소유자의 토지로 사업손실을 보전해야 하는 구조였다.
 
이러한 상황이라면 지주공동사업은 개발업자들이 토지소유자의 토지로 사업의 리스크를 해지하는 것에 불과한 것으로 보여, 지주공동사업약정이 아닌 토지매매계약형태를 취해 사업의 리스크를 부담하지 않는 방법으로 계약을 체결함을 권장했다.
 
이에 따라 지주공동사업약정의 내용은 전면적으로 수정되면서 토지소유자는 매매잔금을 받을 때까지만 개발사업에 협조하되 사업 리스크는 부담하지 않는 내용을 토지매매계약에 반영하게 됐다. 

이처럼 지주동동사업은 법률적 도움이 필요한 형태다. 단순히 결과에 매몰된 선택이 아닌, 그 과정에서의 꼼꼼한 법적 도움이 필요함을 인지하고 신중히 선택할 수 있어야 한다.

도움말 : 혜안 법무법인 최병천 변호사