상가권리금은 임대차계약을 맺을 때 주고받는 점포의 장소적 이익의 대가 또는 영업상 노하우의 대가인데, 이러한 임차인의 유•무형의 자산은 모두 권리금이라는 이름으로 보호받을 수 있다.
 
다만 상황에 따라서는 임대인의 권리금회수 기회를 방해를 이유로 갈등을 겪으면서 상가권리금반환소송이 제기되는 사례도 적지 않고, 이렇듯 상가권리금회수를 두고 임대인 측과 충돌할 경우 임차인이 주의해야 할 것들이 있다.
 
먼저 상가건물임대차보호법은 기존 임차인이 주선하여 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다고 규정하고 있어서 임차인은 상가권리금회수 기회를 보호받는 기간 동안 신규임차인이 되려는 자를 적극적으로 알아보고 주선해야 한다.
 
하지만 기존 임차인이 새 임차인을 알아보던 중 임대인 측에서 먼저 다른 신규임차인을 구해 계약하는 상황에서 문제가 발생할 수 있다. 이 경우 단순히 임대인이 임차인의 상가권리금회수 기회를 일방적으로 방해했으니 손해배상 책임이 있다고 볼 수도 있겠지만 단정적으로 판단해서는 안 된다.
 
관련 판례(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결)를 참고해보면, 해당 사건에서는 임대인이 기존 임차인과 임대차계약을 합의해지할 시점에 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 시설 일체를 인수하는 조건으로 신규임차인으로부터 시설비 명목의 금원을 수령했는데, 기존 임차인이 임대차계약과는 별도로 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급해왔으니 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 임대인을 상대로 상가권리금회수 방해를 이유로 손해배상을 청구했다.
 
이에 법원은 임대인이 새 임차인과 계약을 체결했는데도 기존 임차인이 사전에 권리금에 대한 논의를 하지 않았고, 신규임차인이 상가권리금을 임대인에게 지급한 것에 대해서도 이의를 제기하지 않았기 때문에 뒤늦게 주선한 신규임차인과의 계약을 임대인 측에서 거절했다는 것을 이유로는 임대인에게 손해배상 의무가 발생하지는 않는다고 판단했다.
 
정리해보면 권리금회수 보호 기회를 적용받는 기간 내에 임대인에게 신규임차인을 주선하겠단는 의사를 명확히 통보하고 시설비 등 권리금계약과 관련된 내용에 대해서도 충분한 논의를 주고 받는 것이 중요하다.
 
다음으로 상가건물임대차보호법은 건물의 노후•훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있을 때, 임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 때, 그리고 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 때에는 임대인은 상가권리금회수 기회 보호 의무를 적용받지 않는다고 규정하고 있다.
 
위에서 열거한 사유에 해당될 경우 상가권리금반환 및 손해배상은 어려울 수밖에 없지만, 이러한 사유로 기존 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약을 임대인 측에서 거절했으나 이후 상황을 파악해봤더니 실제로는 계획한 재건축이 진행되지 않았다거나 상가를 1년 6개월 내로 영리 목적으로 사용하는 사례도 있다. 

따라서 상가권리금회수 방해에 대한 손해배상청구 가능성을 열어두고 임대차계약이 종료된 이후에도 기존에 임차했던 상가건물의 이용 현황 등을 지속적으로 관심 있게 지켜볼 필요가 있다..
 
이외에도 상가권리금 관련 분쟁은 사안에 따라 소송으로 이어질 다양한 요인이 존재하기 때문에 문제가 될 경우 경제적 손실이 발생할 가능성을 사전에 최소화할 수 있도록 상담을 통해 대응하는 것이 바람직하다.

도움말 : 혜안 법무법인 김현익 변호사