대한부동산학회 회장
참여정부가 20여 차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표 했음에도 불구하고 근본적인 처방이 되지 못하고 오히려 시장의 내성만 키워 결과적으로 집값만 올려놓고 말았다. 2003년 10월 29일 강도 높은 대책에 이어 정부도 이제는 웬만한 고강도 대책으로는 잘 먹히지 않는다는 것을 인식하고 지난 8월 31일 초강도 대책을 공표했다.
8·31 부동산 종합대책은 그간 추진해온 수요억제나 공급확대라는 부동산 정책의 종합대책이라 할 수 있다. 그 내면에는 우선 수요억제 대책으로 대형주택에 대한 중과세, 재산세(종합토지세) 현실화, 부동산 실거래가 정착, 토지·건물 합산 과세를 기조로 하고 있다. 특히 종합부동산세는 개인별로 합산해 부과하던 것을 세대별로 합산 과세하고, 대상도 주택의 경우 9억원에서 6억원 초과로, 나대지는 6억원에서 3억원 초과로 각각 확대됐다. 또 1가구 2주택자가 집을 팔 때는 2007년부터 50%의 양도세율로 중과세 하되, 수도권 1억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택은 중과세에서 제외하고 있다.
이와 같은 고강도의 대책은 토지와 주택에 편중된 소유구조를 개혁해 보겠다는 정부의 의지를 보여주는 것이다. 그러나 이번 대책이 예상과 달리 주택보다 토지에 대한 세금을 더욱 강화하고 있다. 종합부동산 대상이 되는 토지는 법인의 비사업용 토지와 나대지, 잡종지, 도시지역 임야 등이다. 이런 땅에 대해서는 현재 6억원 초과인 부과기준을 3억원 초과로 대폭 확대시킨 것이다.
그러나 양도세의 중과 정책은 참여정부 출범이후 지금까지의 1가구 2주택 이상에 임대주택 산업을 허용해 이를 믿었던 국민에게 정부정책을 불신하게 되었고, 이에 따른 미분양 주택의 양산은 관련 업계와 부동산 경기침체를 유발할 수 있을 것이다. 그동안 불안한 부동산 시장의 저금리, 부동자금, 수급불균형이란 3가지 시장요인에다가 정부의 기업도시건설, 공공기관 지방이전 등 장미빛 개발 호재의 양산으로 오히려 투기붐을 조성하기도 했다. 나대지 양도세 강화와 전매제한 조치 등은 소 잃고 외양간을 고치는 꼴이 아닌가.
또 세대별 합산과세로 다주택 소유자들이 과세회피를 위해 배우자나 자녀 명의로 주택을 분산시키는 경향이 늘고 있다. 현재 금융소득 부부합산과세에 대해 법원이 위헌 결정을 내린바 있어 앞으로 문제의 소지를 안고 있다.
이와함께 공급 확대책으로 서울 송파, 판교 등 수도권 신도시건설로 2010년까지 신규택지 4500만평, 주택 150만채를 공급하겠다는 계획은 참여정부가 국토의 균형발전이라는 목표아래 공공기관 지방이전, 기업도시건설, 행정복합도시를 건설하여 서울 및 수도권의 인구 유입요인을 차단하겠다는 정책과 모순된다고 본다.
이번 조치로 세금이 대폭 상승해 서민들의 걱정은 이만저만이 아니다. 전반적으로 부동산 경기는 침체돼 있지만 전·월세는 상승하고 있다. 집이 없어 전·월세로 생활해온 서민들은 소유자의 주택이 팔리지 않아 오히려 전·월세 값을 올려야 하는 어려움을 겪고 있는 것이다.
역대 정부가 ‘특정지역의 부동산 가격을 잡는다’, ‘특정계층에 불이익을 준다’는 정도로 정부의 역할을 다한 것으로 착각했던 그러한 전처를 참여정부가 밟지 않기를 바란다. 시중의 400조원이란 막대한 유동자금의 흐름을 무시하고, 과세표준 현실화와 투기권 수요근절이라는 효율성이 담보되지 않는 원칙에만 매달리고 있지는 않았는지 반성해 보아야 할 것이다.
다만 8·31 조치로 올해는 부동산가격이 전반적으로 조정을 받을 것으로 생각된다. 그러나 근본적인 문제는 부동산 정책의 일관성 유지와 신뢰성 확보다. 따라서 정부는 더 이상 응급 처방에만 매달릴 것이 아니라 근본적이고 시행 가능한 중·장기적인 부동산 정책을 내놓아야 할 것이다.
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